Mới đây, Bộ Xây dựng đã có Báo cáo số 1304/BXD-QLN gửi Thủ tướng Chính phủ về tình trạng cư dân khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản (BĐS) trong thời gian vừa qua.

Bộ Xây dựng: Báo cáo Thủ tướng về tình trạng tranh chấp tại các dự án bất động sản
Tranh chấp vì phí bảo trì tại một khu chung cư ở Hà Nội.

215 dự án có khiếu nại, tranh chấp

Thực hiện nhiệm vụ được giao, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi các địa phương đề nghị báo cáo về tình hình tranh chấp, khiếu nại giữa người mua nhà với chủ đầu tư tại các dự án bất động sản trên địa bàn, nêu nguyên nhân và đề xuất, kiến nghị giải pháp cụ thể để giải quyết tình trạng nêu trên. Đến nay, Bộ Xây dựng đã nhận được báo cáo của 43 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (trong đó có TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh).

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, theo tổng hợp từ báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về cho thấy, hiện có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp; trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án, còn lại 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo như tranh chấp, khiếu nại về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.

Theo đó, các nội dung liên quan đến tranh chấp, khiếu nại bao gồm: Tranh chấp liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, riêng; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí quản lý, vận hành; chất lượng công trình; tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; hợp đồng mua bán căn hộ; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và một số tranh chấp khác trong quá trình quản lý sử dụng, vận hành.

Nguyên nhân xảy ra tranh chấp

Theo báo cáo, có 5 nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp xảy ra tại các dự án BĐS.

Thứ nhất, một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng… chưa đủ rõ. Quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.

Thứ hai, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, pháp luật về PCCC và các pháp luật khác có liên quan.

Thứ ba, người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao.

Thứ tư, vai trò quản lý Nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; chưa thực hiện công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và áp dụng luật pháp thống nhất (bao gồm quyền, nghĩa vụ và chế tài xử lý theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về hành chính, pháp luật về dân sự…).

Thứ năm, vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các lợi ích cục bộ chưa được các chủ thể đối thoại, hòa giải để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên theo quy định pháp luật.

Đề xuất, kiến nghị các giải pháp cụ thể

Thực tế phát triển những năm vừa qua cho thấy, mô hình phát triển nhà ở chung cư tại khu vực đô thị ngày càng tăng cao, được xác định là xu hướng phát triển tất yếu tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn.

Việc xảy ra các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) thời gian qua chủ yếu do quá trình tổ chức triển khai thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các địa phương chưa đáp ứng yêu cầu; các hành vi vi phạm trong xây dựng đầu tư, quản lý vận hành nhà chung cư mà các cơ quan chức năng chưa phát hiện, xử lý kịp thời, triệt để; công tác kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm cũng không thường xuyên và chưa có hiệu quả.

Trước tình hình diễn biến phức tạp của các khiếu kiện, tranh chấp, Bộ Xây dựng đề xuất, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ về việc chủ trì phối hợp với các Bộ, ngành liên quan tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật đồng thời đôn đốc, kiểm tra, thanh tra các trường hợp vi phạm.

Các tổ chức, cá nhân liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan trong quá trình thực hiện công tác quản lý, sử dụng, vận hành nhà cung cư…

Trước đó, do tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư gia tăng tại các thành phố, lãnh đạo Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng tổng hợp những nội dung khiếu nại của dân cư tại các dự án nhà ở đối với chủ đầu tư. Đây là cơ sở để rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án.

Linh Đan