Hơn 4 năm triển khai chương trình cải tạo chung cư cũ ở 2 thành phố Hà Nội và TPHCM, tính chung chỉ có khoảng 1% chung cư cũ nát được cải tạo. Tại TPHCM, tình trạng “dậm chân tại chỗ” không phải vì thiếu nhà đầu tư mà do khó khăn về thủ tục. Từ năm 2016 đến nay, TPHCM mới có 2 chung cư cũ được cải tạo, xây mới trong số 237 chung cư kế hoạch đề ra.

cai tao chung cu cu o tphcm hon 4 nam chi hoan thanh 1 ke hoach
Công tác cải tạo Chung cư Ngô Gia Tự quận 10, TPHCM vẫn dậm chân tại chỗ (ảnh lớn). Ảnh: Hữu Huy

Sống mòn trong chung cư cũ

Chung cư Ngô Gia Tự được xây dựng từ năm 1968. Sau 52 năm đi vào hoạt động, đối lập với hình ảnh các cao ốc hiện đại xung quanh khu vực là hình ảnh dãy nhà 2 tầng đang xuống cấp trầm trọng. Tuy nhiên, việc di dời, hỗ trợ bồi thường, tái định cư để cải tạo mới chung cư này đến nay vẫn đang bỏ ngỏ.

“Do chưa có phương án nên chúng tôi chưa thể di dời được, mà ngày nào còn ở đây thì ngày đó còn ăn không ngon, ngủ không yên. Cuộc sống phải chịu cảnh chật chội và rất bức bối vì thiếu các tiện ích tối thiểu”, bà Nguyễn Thị Huệ, cư dân tại chung cư Ngô Gia Tự, quận 10 nói và cho biết thêm, các hộ dân ở đây đã tự sửa chữa, chằng chống những trụ cột, bờ tường đã hỏng để cố bám trụ, nhưng đó cũng chỉ là giải pháp tạm bợ.

Chung cư 155 – 157 Bùi Viện (phường Phạm Ngũ Lão, quận 1) tọa lạc trên diện tích đất gần 600m2 ở vị trí đắc địa bậc nhất phố đi bộ Bùi Viện, trung tâm của “khu phố Tây” nổi tiếng của Sài Gòn xưa và TP.Hồ Chí Minh ngày nay, được xây dựng từ trước năm 1975. Từ năm 2019, chính quyền UBND quận 1 đã có chủ trương cải tạo, xây dựng mới chung cư này. Tuy nhiên, cho đến nay do vướng mắc nhiều thủ tục về tạm cư cũng như chưa có nhà đầu tư nên vẫn còn một số hộ dân phải sống bám trụ lại ở chung cư.

Anh Lê Duy Mạnh, Phòng 401 (tầng 5), chung cư 155-157 Bùi Viện, Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, cho biết cả một năm qua nhiều lần đối thoại với chính quyền nhưng các vấn đề người dân đặt ra vẫn không được các cấp chính quyền trả lời đầy đủ thấu đáo khiến người dân chúng tôi rất hoang mang. Đặc biệt là câu hỏi đến bây giờ đã có nhà đầu tư nào tham gia làm chủ đầu tư dự án chung cư Bùi Viện hay chưa? Và tại sao cư dân hiện hữu 393 người nhưng chỉ tiêu dân số trong quy hoạch kiến trúc chỉ có 174 dân? Khi nào thì các cấp chính quyền thay đổi chỉ tiêu này để hấp dẫn nhà đầu tư ?

Điều mong muốn của cư dân là sớm được quay về tái định cư tại chỗ nơi ở cũ, an cư lạc nghiệp tại chung cư mới được xây dựng lại. Thế nhưng, thực tế nhiều trường hợp sau khi di dời cư dân thì chính quyền không đốc thúc chủ đầu tư nhanh chóng xây dựng lại chung cư nên dự án vẫn “trùm mền”, hoặc xây dựng với tiến độ quá chậm như Chung cư 128 Hai Bà Trưng và Chung cư 23 Lý Tự Trọng – anh Duy Mạnh chia sẻ.

Không đúng kế hoạch

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM với lãnh đạo UBND TPHCM mới đây thì từ khi chương trình hành động chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ của Thành ủy TPHCM đưa ra từ năm 2016 đến nay, mới có 2 chung cư cũ được cải tạo, xây mới trong số 237 chung cư kế hoạch đề ra. Ngoài ra, có 3 chung cư đang thi công dang dở có quy mô khoảng 260.000m2 sàn với hơn 2.000 căn hộ.

Trong khi đó, theo mục tiêu đề ra thì đến năm 2020 thành phố sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 chung cư (chiếm 50%) trong số 474 chung cư có trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Trong đó, 15 chung cư cấp D (cấp nguy hiểm) phải di dời, tháo dỡ, đầu tư xây dựng mới.

Báo cáo của Sở Xây dựng chỉ ra rõ kết quả không hoàn thành theo kế hoạch đề ra đó là do thời gian qua thành phố chủ yếu sửa chữa, nâng cấp các chung cư cũ còn số lượng xây dựng mới rất ít.

Nguyên nhân việc chung cư cũ chậm được xây mới do vướng một số khó khăn về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng như: Đối với chung cư không phải cấp D phải có sự đồng thuận 100% hộ dân; còn ít cơ chế ưu đãi nhà đầu tư; chưa phân cấp phân quyền nhiều cho quận, huyện trong việc đầu tư, xây mới chung cư cũ…

Cần sớm thay đổi cơ chế

Lý giải căn nguyên khiến chung cư cũ “ế hàng” dù hầu hết đều nằm ở vị trí đắc địa, ông Nguyễn Văn Cường, Giám đốc Công ty bất động sản Tecco tại TPHCM cho biết, các khu vực này chủ yếu nằm ở khu vực nội thành, có diện tích nhỏ và không tăng được chiều cao xây dựng nên doanh nghiệp không mấy mặn mà.

“Khi cải tạo chung cư cũ thì doanh nghiệp sẽ chia làm 2 nhóm khách hàng. Thứ nhất là những căn hộ diện tích tối thiểu để đáp ứng việc bố trí tái định cư tại chỗ. Thứ hai là xây dựng căn hộ thương mại diện tích lớn để thu hút khách hàng mới. Như vậy, với đặc thù là diện tích nhỏ, không tăng được chiều cao, nên sau khi trừ các chi phí, lợi nhuận doanh nghiệp thu về rất ít, nên không hào hứng”, ông Cường chia sẻ.

Mặt khác, một số quy định về trình tự, thủ tục trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn mâu thuẫn, chồng chéo, khó áp dụng trên thực tế. Đặc biệt, việc di dời cư dân ra khỏi chung cư cũ trước khi tìm được chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn. Để thu hút doanh nghiệp tham gia đề án cải tạo chung cư cũ, cần có chính sách hỗ trợ đảm bảo 12-15% lợi nhuận cho họ, trường hợp chỉ tiêu quy hoạch làm thiếu hụt chỉ tiêu doanh thu thì phải được bù đắp bằng đất dự án ở nơi khác cho doanh nghiệp, ông Cường nêu quan điểm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Luật Nhà ở 2005 đã quy định: Việc phá dỡ nhà chung cư cũ phải được 2/3 (khoảng 66%) số chủ sở hữu đồng ý, đã giúp công tác phá dỡ nhà chung cư cũ được triển khai nhanh hơn. Vậy nhưng quy định này đã bị bãi bỏ trong Luật Nhà ở 2014.

Theo đó, yêu cầu nhà chung cư cũ phải được 100% chủ sở hữu thống nhất thì mới thông qua. Quy định này là một rào cản trong việc cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ. Do vậy, HoREA kiến nghị cần phải sửa đổi khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014, quy định tối thiểu 80% chủ sở hữu thống nhất sẽ được tháo dỡ để xây dựng lại. Quyền lợi của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư phải bảo đảm như nhau, để việc tháo dỡ thuận lợi hơn.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị bổ sung “Chỉ tiêu quy hoạch về dân số” vào Nghị định 101/2015/NĐ-CP theo hướng tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án xây dựng lại chung cư cũ, vừa đảm bảo đủ quỹ nhà để thực hiện tái định cư tại chỗ, kể cả tái định cư các hộ khẩu ghép, vừa có thêm căn hộ để bán kinh doanh, thu hồi vốn và có lãi hợp lý.

Đặc biệt, ông Châu nhấn mạnh, về ưu đãi miễn tiền sử dụng đất dự án xây dựng lại chung cư cũ. Đây là chính sách hỗ trợ rất tích cực, nhưng trên thực tế lại chưa có cơ chế để thực hiện.