Tại Hội thảo “Sốt bất động sản – Cơ hội và rủi ro” do Cafeland tổ chức sáng 29/6, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường từ nay đến cuối năm vẫn đang trong tầm kiểm soát và không quá lo ngại về bong bóng bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, cũng có những ý kiến cho rằng cần kiểm soát chặt tình hình.

Cơ hội nào cho thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm?

Các chuyên gia phân tích về thị trường và cảnh báo những rủi ro tới người tiêu dùng

Lo ngại chu kỳ khủng hoảng 10 năm lặp lại

Tại Hội thảo, PGS.TS Trần Đình Thiên – Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ lo ngại chu kỳ 10 năm nguy cơ khủng hoảng lại xuất hiện giống như năm 2008 qua 3 dấu hiệu: FDI tăng rất mạnh, chứng khoán tăng và BĐS tăng trưởng nóng. Ba yếu tố này kết hợp với nhau tạo nên vòng xoáy rất mạnh mà nếu Chính phủ lỏng tay kiểm soát thì lạm phát sẽ trỗi dậy.

Cùng quan điểm này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng thị trường nào cũng sẽ xảy ra khủng hoảng vì cung cầu không cân bằng vĩnh viễn nếu năm tới không giải quyết được vấn đề BĐS một cách ráo riết, vấn đề tín dụng thì khả năng bong bóng BĐS sẽ nổ ra.

Theo ông Hiếu, phân loại của Ngân hàng Nhà nước cho vay tín dụng kinh doanh BĐS là 7,5%, cho cả nền kinh tế ước tính 20% trên tổng dư nợ.

Đây là con số rất lớn, bởi ở Mỹ chỉ có 8 – 10%. Trong thời gian qua, các ngân hàng cho vay BĐS, chứng khoán rất nhiều và đây là 2 khoản vay có rủi ro rất lớn cho nền kinh tế. Nếu cộng cả những khoản cho vay mua nhà, sửa nhà nhưng không có mục đích kiếm lời mà để sinh sống, trong khi thực chất đó là kiếm lời, mang nó trở lại tín dụng BĐS thì tỷ lệ không dưới 20%.

“Có thể sẽ có khủng hoảng nếu giá BĐS ở bất cứ vùng nào, phân khúc nào trong 1 năm tăng lên 100%. Nếu nó tăng lên 5 – 10% thì bình thường, 10% là cao, từ 20 – 50% là rất cao, từ 50 – 75% là quá cao và đến 100% là dấu hiệu đi vào bong bóng BĐS. Lúc này, nguồn cầu có giới hạn mà nguồn cung quá nhiều, giá sẽ tăng cho đến thời điểm nào đó cầu ngừng lại và cung thì cứ tăng lên, lúc đó bong bóng nổ ra”, ông Hiếu dự báo.

Thị trường BĐS cũng không thể đạt được sự cân bằng và ổn định trên cơ sở cung cầu của thị trường nếu luật pháp tiếp tục khẳng định đất đai là công hữu, người dân và các thành phần kinh tế không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất.”

Những rủi ro trên thị trường

Những lo ngại về nguy cơ rủi ro của thị trường BĐS là có cơ sở bởi tính chất không ổn định trong 6 tháng đầu năm.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết 3 rủi ro của thị trường BĐS hiện nay là: Tăng giá đất dự án (không phải giá bán dự án riêng lẻ) ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và nhiệt huyết của nhà đầu tư khi họ bước chân vào thị trường. Điều này diễn ra chủ yếu tại TP Hồ Chí Minh, đã có một vài khu vực giá tăng đến 100% so với năm trước. Tại khu vực trung tâm và gần trung tâm, đất phát triển dự án đã có chủ nên các chủ đầu tư mới khi bước chân vào thị trường có thể chấp nhận giá đất rất cao hoặc đi ra các khu vực xa hơn.

Rủi ro thứ 2 là lợi nhuận cho thuê đối với nhà đầu tư cá nhân đang giảm sút tại nhiều khu vực. Nếu như cách đây 2 năm, chủ đầu tư hứa hẹn tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 7-8% thì hiện nay chỉ đạt cao nhất từ 6 đến 6,5%, trung bình chỉ 5% vì có quá nhiều nguồn cạnh tranh.

Trong 2 năm qua, mỗi năm thị trường có khoảng 40.000 căn hộ chào bán và trong số này có đến 70% mua để cho thuê trong khi người thuê không nhiều. Tuy nhiên đây lại là lựa chọn lý tưởng cho người có nhu cầu thực về nhà ở tại các đô thị.

Một rủi ro nữa là tiến độ các công trình hạ tầng kỹ thuật thường chậm không đạt như kỳ vọng sẽ đẩy giá BĐS lên cao khi có hạ tầng sớm. Bên cạnh đó, những vấn đề muôn thuở là kẹt xe, ngập nước cũng không phải giải quyết một sớm một chiều nên nhà đầu tư cần cố gắng tìm ra khu vực ít bị ảnh hưởng nhất mà đổ vốn.

Cơ hội nào cho thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm?

Nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vẫn luôn dẫn dắt thị trường trong thời gian qua

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, thời gian qua phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%.

Năm 2017, thị trường BĐS tăng trưởng trở lại, mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016 và tiếp tục xu thế tái cấu trúc thị trường, tái cơ cấu đầu tư để có sự tập trung phát triển mạnh hơn phân khúc nhà ở vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng. Phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở bình dân chiếm tỷ trọng khoảng 60-70% thị trường, là phân khúc chủ đạo của thị trường BĐS thành phố, có tính thanh khoản cao nhất.

Tuy nhiên, thị trường BĐS thành phố trong hơn 5 tháng đầu năm 2018 đã có biểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ như: Tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường là 29 dự án, giảm 9,4% so với 32 dự án đã đưa ra thị trường cùng kỳ năm 2017; tổng số căn nhà đưa ra thị trường là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so với 16.506 căn cùng kỳ.

Đánh giá về thị trường, TS Võ Trí Thành – Viện trưởng Viện Chiến lược và thương hiệu cạnh tranh lại có cách nhìn cụ thể hơn bởi 3 yếu tố là thanh khoản, giá bán toàn thị trường và giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Theo ông Thành, thị trường hiện nay có mức độ thanh khoản vẫn tương đối tốt nhất là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân ở TP Hồ Ch Minh. Nhìn vào những tín hiệu trên thị trường để thấy rằng, chúng ta có những mối lo ngại và rất cần thận trọng nhưng không nên quá hốt hoảng.

Cao Cường