Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành quyết định sửa đổi Điều 17, Thông tư 36/2014/TT-NHNN nhằm hạn hạn chế vốn vay cho lĩnh vực bất động sản (BĐS) để tránh rủi ro nợ xấu. Theo quyết định này, kể từ ngày 01/01/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Điều này được dự báo sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS năm 2019.

Đa dạng hóa kênh thu hút vốn vào bất động sản

Nên siết tín dụng với giới “đầu cơ”

Như vậy, từ đầu năm 2019, dòng vốn trung và dài hạn mà ngân hàng cho vay BĐS sẽ sụt giảm đến 20% so với năm 2017. Các chuyên gia phân tích: Doanh nghiệp BĐS là người sản xuất hàng hóa. Muốn có nhiều hàng hóa thì phải có nguồn cung, có vốn để làm dự án. Ngân hàng chính là nguồn cung tiền lớn nhất của doanh nghiệp để làm ra sản phẩm.

Khi nguồn cung tiền giảm, chắc chắn, doanh nghiệp sẽ bị hạn chế rất nhiều trong việc cung cấp sản phẩm mới ra thị trường, chưa kể những yếu tố khó khăn khác từ pháp lý, quỹ đất. Doanh nghiệp sẽ phải tính toán kỹ hơn khi ra sản phẩm mới, vì vậy, nguồn cung sẽ bị giảm.

Đại diện Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng: Việc siết tín dụng BĐS là nhằm giữ thị trường phát triển ổn định, tránh tình trạng bong bóng. Tuy nhiên, thị trường muốn ổn định thì cung – cầu phải gặp nhau, nên chú trọng tới nhu cầu ở thực của người dân. Bởi vậy, không nên đổ đồng trong việc hạn chế tín dụng với các đối tượng, mà nên tăng tín dụng tiêu dùng cho người mua nhà ở thực, siết tín dụng với đối tượng đầu cơ.

TS. Phan Thế Hùng – Giảng viên Khoa Tài chính – Ngân hàng (Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh) cho rằng: Ngân hàng Nhà nước cần kiểm soát tín dụng vào thị trường BĐS đúng đối tượng. Với khách hàng vay mua nhà để đầu cơ thì nên hạn chế, còn với mục đích để ở thì nên tạo điều kiện cho họ vay.

“Mục đích của hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS để tránh tình trạng phát triển nóng, tránh bong bóng BĐS, nhưng vô hình trung tạo ra sự khan hiếm về nguồn cung, làm tăng giá, dẫn đến tác động vào lượng cầu. Điều này lại khiến thị trường có thể bất ổn”, ông Hùng phân tích.

Bởi vậy, giải pháp căn cơ nhất là tăng lượng cung, giữ lãi suất ổn định tập trung cho nhu cầu ở thực. Điều này sẽ góp phần ổn định thị trường BĐS năm 2019.

Chứng khoán “tiếp sức” cho BĐS

Trong bối cảnh tín dụng tiếp tục siết chặt, nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS sẽ phải tính tới việc huy động vốn ở các kênh khác nhau. Cụ thể, trong năm 2019, các nhà phát triển BĐS sẽ phải tính tới huy động vốn ở các kênh khác nhau như từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), mua bán và sáp nhập (M&A)…

Trong đó, kênh thu hút vốn vào BĐS được trông chờ nhất là nguồn vốn FDI và M&A. Theo Cục Đầu tư nước ngoài, năm 2018, tổng vốn FDI đổ vào lĩnh vực BĐS chiếm hơn 6,5 tỷ USD. Lớn nhất là thương vụ Tập đoàn Sumitomo liên danh với Tập đoàn BRG phát triển Dự án Khu đô thị thông minh Bắc Hà Nội (huyện Đông Anh) với diện tích 271ha, tổng vốn đầu tư 4,138 tỷ USD.

Một kênh khác khá quen thuộc cũng được kỳ vọng sẽ tiếp sức cho BĐS là thị trường chứng khoán. Mới đây, thị trường chứng khoán Việt Nam đã được FTSE Russell – một tổ chức cung cấp chỉ số uy tín toàn cầu, chính thức đưa vào danh sách xem xét để nâng hạng từ thị trường cận biên (Frontier) lên thị trường mới nổi hạng hai (Secondary Emerging).

Cùng với đó, các yếu tố vĩ mô năm 2019 mà Quốc hội đã thông qua khá thuận lợi: Mức tăng GDP 6,6 – 6,8%, CPI khoảng 4%… sẽ hỗ trợ tốt cho thị trường chứng khoán tăng điểm. Quy mô thị trường chứng khoán đến nay đạt khoảng 113% GDP.

Việc Cty Vinhomes thu hút được 1,8 tỷ USD từ quỹ đầu tư GIC (Singapore) và làn sóng lên sàn thành công của Cty CP Vincom Retail (VRE), Cty CP Đầu tư Văn Phú – Invest (VPI), CEN Land, Cty CP Đầu tư Everland (EVG), Cty CP Kosy (KOS)… đang là những động lực lớn để các doanh nghiệp BĐS lên sàn huy động vốn trong năm 2019.

Ngoài ra, trong bối cảnh siết nguồn vốn BĐS, các doanh nghiệp cần nghiên cứu các hình thức huy động vốn như phát hành trái phiếu BĐS, trái phiếu dự án hoặc đa dạng hoá liên doanh liên kết góp vốn bằng đất… để huy động nguồn vốn lớn từ xã hội.

Hà Vy