Thửa đất liền kề gia đình ông Đinh Đình Trường (Hà Nội) đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, nhưng người sử dụng đất khi xây dựng nhà ở lại lấn sang không gian nhà của ông Trường.

Người sử dụng đất này từ chối ký vào bản mô tả ranh giới thửa đất của gia đình ông Trường, gây khó khăn cho ông trong việc thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Trường hỏi, trong trường hợp này ông phải làm thế nào?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng – Đoàn luật sư Hà Nội trả lời vấn đề ông Trường hỏi như sau:

Theo Khoản 2, Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính thì, việc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thực hiện như sau:

Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:

– Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;

– Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;

Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho UBND cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó.

Căn cứ quy định nêu trên, khi thực hiện trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, tổ dân phố trực tiếp tham gia việc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất), cùng với cán bộ đo đạc lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

Xử lý khi có tranh chấp đất đai

Trường hợp ông Đinh Đình Trường phản ánh, người sử dụng đất thửa đất liền kề với thửa đất của gia đình ông, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng khi xây dựng nhà ở, họ đã lấn sang không gian thửa đất của gia đình ông. Vì lý do đó, mà họ từ chối, không ký vào bản mô tả ranh giới thửa đất của gia đình ông Trường, hậu quả gây khó khăn cho ông trong việc hoàn thiện hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu thông tin ông Trường phản ánh là đúng sự thật thì, đây là trường hợp tranh chấp đất đai, do một bên xâm phạm ranh giới thửa đất của bên kia và không chấp nhận Bản mô tả ranh giới, mốc giới của thửa đất. Nếu tranh chấp không được các bên tranh chấp tự nguyện hòa giải hoặc được giải quyết theo thẩm quyền quy định tại Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, thì việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không thể thực hiện được.

Khoản 2, Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định tại Mục 2.8.12, Phần II Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN:01/2008/BXD ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thì công trình không được vi phạm ranh giới, cụ thể, không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh.

Việc người sử dụng thửa đất liền kề xây dựng nhà ở lấn sang không gian thửa đất của gia đình ông Trường là vi phạm quy định tại Khoản 2, Điều 175 Bộ luật Dân sự, vi phạm quy định tại Mục 2.8.12, Phần II Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN:01/2008/BXD ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD.

Do đó, ông Trường có thể chủ động hòa giải với người sử dụng thửa đất liền kề, trường hợp các bên tranh chấp không tự hòa giải được, thì cần gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để tổ chức hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013.

Theo quy định tại Điều 203 của Luật này, trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì ông Trường có thể lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp là: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện, hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện.

Nếu tranh chấp được hòa giải thành, hoặc được giải quyết theo quyết định hành chính của UBND hoặc bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, ông Trường có thể hoàn thiện hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo hướng dẫn tại Khoản 1, Điều 8 Thông tư số 24/2014TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính .

Luật sư Trần Văn Toàn – VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội/Chinhphu.vn