Chung cư cao cấp ở khu vực trung tâm được ví như viên kim cương với số lượng có hạn. Việc loạn cách gọi chung cư cao cấp trên thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay có khiến vàng thau trở nên lẫn lộn? Và làm sao để khẳng định được giá trị cao cấp của một tòa chung cư trong vô vàn các sản phẩm BĐS phù hoa ngày một xuất hiện dày đặc?

Không dễ thuê mua căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố
Quận Ba Đình sở hữu vị trí cực kỳ đắc địa.

Dự án cao cấp tại nội thành – nguồn cung hạn chế

Quận Ba Đình là một trong 12 quận nội thành của TP Hà Nội và là một trong 4 quận trung tâm của Thủ đô. Đây là nơi tập trung nhiều cơ quan hành chính, kinh tế, chính trị quan trọng của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng.

Xét về giá trị BĐS, quận Ba Đình có vị trí cực kỳ đắc địa với phía Bắc giáp quận Tây Hồ, phía Đông giáp quận Long Biên qua sông Hồng, phía Nam giáp quận Đống Đa, phía Đông Nam giáp quận Hoàn Kiếm, phía Tây giáp quận Cầu Giấy.

Về giao thông, từ quận Ba Đình có thể kết nối dễ dàng đến các quận nội thành, các quận trung tâm hành chính cũ và mới qua các trục đường chính như trục đường Kim Mã, Liễu Giai, Hoàng Hoa Thám, Giảng Võ. Đồng thời, các tuyến xe bus công cộng và đường sắt đô thị hiện đại cũng đi qua địa bàn với tần suất dày đặc. Về tương lai, các quy hoạch dự kiến mở rộng như tuyến đường Hoàng Hoa Thám; tuyến đường Kim Mã – Thủ Lệ; cải tạo và mở rộng đường Đội Cấn và mở rộng các tuyến đường phụ khác…

Về giáo dục – y tế, quận Ba Đình có đầy đủ các cơ sở đào tạo từ mầm non đến đại học. Các bệnh viện trên địa bàn là bệnh viện Lao Phổi Trung ương (Hoàng Hoa Thám, Ba Đình), bệnh viện Quân y 354, Xanh-Pôn, bệnh viện phụ sản… Đặc biệt, quận Ba Đình là nơi tập trung nhiều cơ quan quan trọng của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng, tiêu biểu như: Tòa nhà Quốc Hội, Trụ sở Văn phòng chính phủ, Phủ Chủ tịch và rất nhiều đại sứ quán các nước…

Không dễ thuê mua căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, tính tới quý I/2019, thị trường sơ cấp ở quận này có 167 căn hộ (đến từ các dự án 8B Lê Trực đã bị tạm dừng, The Golden Armor và Liễu Giai Tower) đang được chào bán trên thị trường bao gồm cả các dự án mới được chào bán trong quý I và các dự án từ năm 2018. Tỉ lệ hấp thụ trong quý I/2019 đạt 83% tương đương 138 căn hộ từ các dự án The Golden Armor và Liễu Giai Tower.

Dự báo trong giai đoạn 2019 – 2020, thị trường tại quận Ba Đình sẽ tung ra 799 căn hộ chung cư đến từ các dự án: BRG Grand Plaza (16 Láng Hạ); Ha Noi Golden Lake (B7 Giảng Võ); Ha Noi Golden City (31 Kim Mã); Grandeur Palace (138B Giảng Võ)…

Ông Dương Đức Hiển – Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung cho biết, giá chào bán hiện tại của các dự án chung cư cao cấp quận Ba Đình như sau: Vinhomes Metropolis với 1500 căn hộ, có giá từ 64 – 88 triệu/m2; Hanoi Aqua Central với 238 căn hộ, có giá từ 60 – 92 triệu/m2; Sun Grand city Thụy Khuê với 515 căn hộ, có giá 62 – 118 triệu/m2; Hoàng Thành Tower với 183 căn hộ, có giá 72 – 102 triệu/m2; Golden Westlake với 370 căn, có giá 52 – 75 triệu/m2; Indochina Plaza Hà Nội có 386 căn, giá chào bán 45 – 58 triệu/m2….

Không dễ thuê mua căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố

Từ những phân tích đối với vị trí đắc địa của quận Ba Đình, các chuyên gia BĐS cho rằng, quỹ đất để phát triển dự án trong những quận trung tâm như Ba Đình đã gần hết. Số lượng căn hộ hạng A trong quận không có nhiều, nguồn cung khan hiếm và quỹ đất các quận nội thành cũng không còn nhiều nên các căn hộ hạng A vẫn có khả năng tăng giá.

Điều gì tạo nên giá trị cho chung cư cao cấp?

Dự án chung cư cao cấp, siêu sang mới chỉ xuất hiện ở Việt Nam trong thời gian gần đây, nhưng nó là sản phẩm đầu tư tốt. Những sản phẩm chung cư cao cấp phù hợp hơn với các nhà đầu tư nếu có những khoản tiền nhàn dỗi, có năng lực tài chính tốt và có định hướng vừa đầu tư dài hạn nhằm đảm bảo tài sản hiện hữu… Những sản phẩm chung cư cao cấp được quản lý vận hành tốt sẽ là tài sản sinh lời, thay vì phải bỏ ra chi phí bảo trì nó.

Không dễ thuê mua căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố
Giá trị căn hộ cao cấp phụ thuộc rất lớn vào quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Ngoài vị trí đắc địa, các dự án hạng A chỉ thực sự có khả năng tăng giá trị thật sau khi đã đi vào hoạt động từ 2 – 3 năm đầu tiên dựa trên các tiêu chí về chất lượng tòa nhà, chất lượng quản lý vận hành và đối tượng cư dân ở tòa nhà. Về bản chất, tiêu chí để xác định cho các chung cư cao cấp chính là vị trí tốt, số lượng căn hộ vừa phải, mặt bằng tầng từ 4 – 10 căn/tầng. Đặc biệt, phải có đầy đủ tiện ích như gym, spa, khu vui chơi, vườn trẻ…

“Có rất nhiều đơn vị quản lý vận hành tòa nhà trên thị trường với giá rẻ, dẫn đến chất lượng dịch vụ hoàn toàn khác. Gọi là chung cư cao cấp vì bán giá cao nhưng nhiều khi nguồn cung với những sản phẩm không quan tâm nhiều đến thiết kế; diện tích căn hộ quá nhỏ; quá nhiều căn trên mặt bằng sàn… Về cá nhân, tôi đánh giá đây không phải là những căn hộ cao cấp”, ông Dương Đức Hiển – Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung nhận định.

Không ít dự án chung cư cao cấp đầu tư mua vào rồi lỗ vì dịch vụ quá kém, số căn hộ quá nhiều, không kiểm soát giá thuê do cá nhân tự làm… Đây là bất cập mà nhiều chủ đầu tư không nhìn nhận. Do đó, ông Hiển cho rằng, không phải dự án chung cư cao cấp nào cũng có giá cho thuê tốt, nên nhà đầu tư cần có nghiên cứu sâu hơn trước khi đưa vào đầu tư vào những dự án cao cấp.

Dự án chung cư cao cấp theo ông Hiển phải đảm bảo số phòng không nhiều trên một dự án, tối đa 10 căn hộ trở xuống để đảm bảo giao thông, tiện ích, hành lang lớn… Giá trị căn nhà luôn đi kèm số lượng dự án, số lượng càng nhỏ ngoài giữ được giá căn nhà và sẽ đảm bảo giá thuê căn nhà.

Không dễ thuê mua căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố
Uy tín của chủ đầu tư được hình thành từ yếu tố hiểu khách hàng.

Ông Hiển nêu ví dụ, dự án Lancaster Hà Nội, sau 5 năm đi vào vận hành giá thuê đã tăng. Đây là một minh chứng khá điển hình cho BĐS hạng sang của Hà Nội cho giá chung cư cao cấp chỉ được khẳng định sau một thời gian sử dụng. Ở tòa nhà này, khi mở bán, chủ đầu tư đã bán 100% căn hộ. Có lượng khách hàng mua số lượng lớn căn hộ để kinh doanh. Sau khi đầu tư kinh doanh có lãi, họ lại có nhu cầu chuyển nhượng để savills phân phối dự án. Nhờ có đơn vị quản lý vận hành tốt, nên Lancaster Hà Nội ngày càng thu hút khách thuê cao cấp với mong muốn đảm bảo các điều kiện làm việc và nghỉ ngơi, thư giãn.

Đại diện Tập đoàn Chung Thủy – chủ đầu tư dự án Lancaster Hà Nội chia sẻ: Sau 6 năm vận hành và đưa vào sử dụng, chưa có tòa nhà nào đầu tư căn hộ cho thuê mà duy trì giá cho thuê rất ổn định như Lancaster Hà Nội. Bất cứ tòa nhà cao cấp nào cũng đẹp, tuy nhiên, quản lý vận hành như thế nào để đảm bảo giá trị dự án mới là vấn đề cần bàn.

Có rất nhiều lãnh đạo cao cấp của các tập đoàn đến làm việc tại Việt Nam. Họ sẽ chọn những ngôi nhà gần sông, hồ hoặc biển. Đặc biệt, ngôi nhà đó phải nằm trong khu trung tâm và được quản lý bởi các đơn vị quản lý chuyên nghiệp nhằm đảm bảo riêng tư, an ninh và chất lượng sống. Chính vì biết tỉ mỷ quan sát, nghiên cứu kỹ về khách hàng nhằm đảm bảo sự hài lòng tối đa đã khiến tỷ lệ hiện tại căn hộ đầu tư cho thuê dự án án Lancaster Hà Nội ngày càng nhiều sau một thời gian đưa vào sử dụng.

Ngọc Hà