Là phân khúc có nhu cầu ở thực lớn, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội (NƠXH) đóng vai trò rất quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân. Tuy nhiên, thực tế từ đầu năm 2018 đến nay, số lượng dự án nhà ở giá rẻ chào bán chỉ đếm trên đầu ngón tay, trong khi một số dự án được xây dựng trước đó mở bán nhiều lần nhưng vẫn ế ẩm, chật vật tìm khách mua mặc dù nhu cầu ở phân khúc nhà ở này rất cao.

Nhà giá rẻ: Chững cả nguồn cung lẫn cầu

Mặc dù nguồn cung hạn chế nhưng nhiều dự án nhà ở giá rẻ, NƠXH vẫn có thanh khoản thấp.

Nguồn cung thiếu vẫn ế ẩm

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người dân gặp khó khăn về nhà ở, khoảng 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở, cần phải xây dựng gần 1 triệu căn hộ… Tuy nhiên, việc phát triển NƠXH mới chỉ đạt khoảng 30% so với mục tiêu đề ra trong kế hoạch phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020.

Như tại Hà Nội – một trong những đô thị của Việt Nam có mật độ dân số đông, kéo theo nhu cầu về nhà ở (đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ) ngày càng tăng cao. Trong thời gian qua, tại Hà Nội đã có một số dự án nhà giá rẻ được xây dựng, tuy nhiên, không phải dự án nào cũng được khách hàng cân nhắc lựa chọn, đã tạo ra một nghịch lý thị trường thiếu nguồn cung vẫn ế ẩm.

Ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản có thể thấy, mặc dù nguồn cung hạn chế nhưng nhiều dự án nhà ở giá rẻ, NƠXH vẫn có thanh khoản thấp. Nhiều căn hộ chung cư thương mại giá rẻ tại Hà Nội đang xuống giá.

Các dự án nhà giá rẻ tại quận Hà Ðông, các huyện Ðông Anh, Quốc Oai có số lượng khách hàng tìm mua ít mặc dù chủ đầu tư tung mọi chính sách về lãi suất 0%, khuyến mại nội thất…

Nhất là khi gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, thị trường NƠXH chững lại cả về nguồn cung lẫn cầu. Sau khi gói vay kết thúc, dù Chính phủ có quyết định mức cho vay ưu đãi NƠXH nhưng việc triển khai vẫn dừng lại ở một số văn bản hướng dẫn, khiến chính sách NƠXH đang không phát triển thêm được, khi chưa có gói tín dụng thay thế.

Nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ cũng thừa nhận, bên cạnh thiếu nguồn tín dụng hỗ trợ, những dự án chung cư giá rẻ bị cảnh “chợ chiều” chính là do tiện ích quanh dự án không đồng bộ, hạ tầng giao thông thiếu tính kết nối…

Khi quỹ đất gần trung tâm đã được khai thác hết, các dự án NƠXH, nhà thương mại giá rẻ ngày càng nằm cách xa trung tâm thành phố, nơi hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu.

Chưa kể, nhiều dự án đi vào sử dụng, người dân đến ở một thời gian lại giao bán vì nhà xuống cấp, bất tiện, tình trạng an ninh lộn xộn… khiến người dân không còn mặn mà với nhà ở giá rẻ.

Cần nguồn vốn ưu đãi cho nhà giá rẻ

Theo các chuyên gia bất động sản, hiện nay, dù mang danh là nhà giá rẻ, NƠXH nhưng nhu cầu về khu vui chơi giải trí cho gia đình, học tập cho con cái, nhu cầu thư giãn, chỗ để xe… là những yếu tố mà người mua nhà đặc biệt quan tâm. Nếu dự án không đáp ứng được các nhu cầu bức thiết này, thì giá trị của dự án và việc xuống tiền mua nhà của khách hàng tất yếu sẽ giảm.

Đây là những nguyên nhân chính dẫn đến các dự án nhà ở giá rẻ, bình dân, NƠXH mặc dù cầu lớn nhưng hấp thụ chưa tương ứng, chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu của đông đảo người mua nhà.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, ngoài vấn đề không còn vốn ngân sách để giải ngân, việc một số quy định như nhà ở thương mại phải cắt lại 20% quỹ nhà để sử dụng vào mục đích NƠXH không phù hợp về mặt không gian nhà ở, điều kiện sống.

Bên cạnh đó, tuy chính sách quy định không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án NƠXH, nhưng trên thực tế, doanh nghiệp vẫn phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thực hiện. Do biên lợi nhuận bị giới hạn nên cơ chế này không khuyến khích nhà đầu tư tham gia vào đầu tư NƠXH.

Theo ông Đặng Hùng Võ, giải pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề xã hội, giải quyết nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân chính là cần phát triển nhà ở thương mại giá rẻ thông qua việc tiếp tục xây dựng cơ chế ưu đãi về đất và tín dụng đối với nhà ở thương mại giá rẻ thay vì việc đi theo chính sách phát triển NƠXH nặng tính bao cấp như hiện nay…

Đồng tình với quan điểm trên, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) Trần Kim Chung cũng cho rằng, nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu trong đời sống xã hội cùng với giáo dục, y tế… Nhà nước mới chỉ có một số chính sách dành cho phát triển NƠXH mà chưa có chính sách về tín dụng cho người có thu nhập thấp.

Quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, bình dân hiện là những khu vực xa trung tâm, thường thiếu điều kiện về kết nối giao thông, hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ… Việc hạn chế cơ chế ưu đãi, khó tiếp cận nguồn vốn, thủ tục phức tạp… khiến việc phát triển nhà ở giá rẻ khó thực hiện.

Do đó, cần có chính sách thỏa đáng về đất, thuế, lãi suất, tín dụng, thế chấp, cũng như lập các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển nhà ở giá rẻ như gói 30 nghìn tỷ đồng thì mới có thể thúc đẩy các doanh nghiệp tham gia thị trường…

Linh Đan