Nhà ở xã hội (NOXH) đã và đang trở thành vấn đề thu hút sự quan tâm không chỉ của tầng lớn dân cư lao động mà còn trở thành vấn đề nóng tại nghị trường, đặc biệt khi Việt Nam đang dần bước qua giai đoạn dân số vàng với 70% dân số trong độ tuổi lao động (từ 15-19 tuổi).

Bùng nổ nhu cầu, nguồn cung nhỏ giọt

Theo thống kê, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2/người) và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, vì vậy để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ.

Theo đó, cần xây dựng thêm ít nhất 12,5 triệu m2 sàn NOXH hướng tới tầng lớp dân cư có mức thu nhập thấp tại các khu vực đô thị; đáp ứng khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở; hỗ trợ khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở.

Nguồn cung NOXH có dấu hiệu sụt giảm từ 2017 sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thức năm 2016, thị trường của phân khúc này chủ yếu là nguồn cung từ các dự án cũ còn tồn đọng. Sang năm 2018, nguồn cung phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp và thu nhập trung bình ngày càng thiếu trầm trọng.

Chỉ tính riêng tại TP HCM, trước mắt cần phải có ngay 80.000 căn hộ giá rẻ. Tuy nhiên, theo Hiệp hội BĐS TP HCM, đến hết năm 2017 mới có 5 dự án hoàn thành với khoảng 3.700 căn hộ; 12 dự án khác trong vài năm tới có thể cung cấp thêm 7.300 căn nữa và đến lúc đó cũng chỉ mới đáp ứng được 14% nhu cầu.

Chính quyền nỗ lực

Thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia, từ 2011, Chính phủ đã và đang triển khai nhiều chương trình nhà ở xã hội như: Chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách mạng; Chương trình hỗ trợ hộ nghèo khu vực nông thôn về nhà ở; Chương trình phát triển NOXH cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị: Chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ Đồng bằng sông Cửu Long …

Gia tốc của cú huých 30.000 tỷ đồng (2013 – 2016) cho thị trường NOXH dường như đã hết. Trước nhu cầu ngày càng bức xúc của người lao động, chính quyền địa phương, đặc biệt là hai thành phố lớn Hà Nội, Hồ Chí Minh đã đề xuất nhiều giải pháp từ giải pháp quy hoạch, đầu tư.

Theo đó chính quyền cung cấp mặt bằng đất “sạch”, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đến chân hàng rào… nhưng đề xuất mang tính cơ bản như: Tạo nguồn vốn bằng việc đấu thầu quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại, đô thị mới; Chủ đầu tư nộp bằng tiền tương đương 20% quỹ đất dự án vào ngân sách TP để phân bổ cho NOXH; Nhà nước ưu tiên bố trí ngân sách cho ngân hàng Chính sách xã hội, các tổ chức tín dụng được chỉ định, tạo nguồn vốn và có chính sách bù lỗ lãi suất cho ngân hàng, từ đó khuyến khích ngân hàng cho vay ở phân khúc bất động sản (BĐS) này, tạo nguồn vốn tín dụng cho vay để thuê nhà, quy định việc xây dựng nhà ở công nhân là trách nhiệm của các doanh nghiệp và chủ đầu tư sử dụng lao động….

Giải pháp cho doanh nghiệp

Trong bối cảnh giá đất ngày càng tăng, chi phí đầu vào cũng tăng và nguồn cung phân khúc BĐS thương mại, cao cấp dường như đã đến ngưỡng bão hòa. Nhiều doanh nghiệp BĐS đã xoay sang nghiên cứu, tìm hiểu phân khúc NOXH, một phân khúc có sức cầu cực lớn và bền vững.

Nhà nước - Doanh nghiệp chung tay giải quyết vấn đề nhà ở xã hội
Nghiên cứu, tìm hiểu phân khúc NOXH đang là hướng đi phù hợp cho các doanh nghiệp.

Không chỉ ở Việt Nam mà ở các nước đang phát triển, di dân cơ học từ nông thôn ra thành thị là xu thế tất yếu, cấu trúc gia đình chuyển từ 3 thế hệ sang gia đình 1-2 thế hệ đang trở trở thành xu hướng. Vì vậy, chủ đầu tư cần đa dạng hóa loại hình căn hộ với những diện tích vừa phải từ 35-45m2, 50-70m2 cho phù hợp với các cặp vợ chồng trẻ với 1 con hoặc 2 con, hay hộ độc thân nhằm đáp ứng nhu cầu và khả năng thanh toán.

Giảm giá thành là giải pháp cơ bản. Cách làm trước đây của một số chủ đầu tư như sử dụng vật liệu rẻ, không đảm bảo, cắt giảm công năng của tòa nhà, thu nhỏ căn hộ một cách cơ học… nhằm giảm giá thành đã tạo nên tiếng xấu “của rẻ- của ôi”.

Sử dụng các giải pháp kỹ thuật để giảm giá thành là cách làm mới. Đó là xây dựng các toà nhà điển hình, đồng dạng hóa, tiêu chuẩn hóa thiết kế. Để triển khai, đơn vị thiết kế phải có những giải pháp thiết kế tiêu chuẩn định hình, áp dụng công nghệ, ứng dụng các thiết bị mới, vật liệu mới, công nghệ mới, quy trình mới, kỹ thuật xây dựng tiên tiến hiện đại, sự chính xác hiệu quả, vận hành và quản lý sau xây dựng một cách chuyên nghiệp, dễ dàng sử dụng và bảo trì sửa chữa, tất cả phải được tiêu chuẩn hóa như một dạng công nghiệp hóa để tạo ra sản phẩm là nhà ở chất lượng với giá thành thấp nhất đến tay người tiêu dùng.

Modul hóa loại hình căn hộ là một giải pháp xây dựng các hệ modul căn hộ tiêu chuẩn hướng đến xây dựng các tòa nhà giống nhau, đồng dạng với nhau tiết kiệm chi phí phụ trong tất cả các giai đoạn vòng đời của dự án từ thiết kế, xây dựng, sử dụng vận hành,… tạo ra sản phẩm nhà ở theo cùng một tiêu chuẩn chất lượng chung và trang thiết bị nội thất đồng bộ giảm tối đa giá bán căn hộ đến người sử dụng. Vì vậy giá thành xây dựng chỉ nên từ 6-7 triệu đồng/m2, giá bán căn hộ khoảng 9-10 triệu đồng/m2 là phù hợp.

Giảm chi phí vận hành toà nhà qua đó gián tiếp tăng chất lượng dịch vụ cho cư dân cũng là giải pháp chủ đầu tư cần nghiên cứu áp dụng. Theo đó, chủ đầu tư lựa chọn loại hình quản lý tự động ứng dụng công nghệ để giảm thiểu chi phí như: Quản lý xe vào ra tự động, sử dụng lắp đặt hệ thống pin năng lượng mặt trời cho phục vụ chiếu sáng công cộng, sử dụng phần mềm quản lý các dân cư trong toà nhà…

Nhà nước - Doanh nghiệp chung tay giải quyết vấn đề nhà ở xã hội
Mặt bằng điển hình một toà nhà có các căn hộ được bố trí khoa học.

Mặt bằng tổng thể của các toà nhà cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng sao cho công năng ở đảm bảo đồng thời tận dụng được yếu tố thông gió chiếu sáng, vị trí đặt điều hoà và phơi trong các căn hộ. Mỗi không gian toà nhà cần có nhiều loại hình căn hộ khác nhau như 1-2-3 phòng ngủ mà vẫn đảm bảo yếu tố bố trí kết cấu, cơ điện và đặc biệt tuân thủ yêu cầu của nhà ở xã hội do nhà nước đặt ra. Tất cả yếu tố này cần phải được nghiên cứu tổng thể trên yếu tố khoa học từ chi phí giá thành, cuộc sống của người dân trong căn hộ, yếu tố kỹ thuật như kiến trúc, nội thất, kết cấu, cơ điện…

Công năng khu ở phải hướng đến sự phát triển bền vững lâu dài không những có đầy đủ hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cơ bản mà cần có thêm các khu chức năng dự kiến phát triển như: Khu vực để xe ô tô bao gồm cả đỗ xe trên mặt đất và dưới tầng hầm; Nghiên cứu phương án vảo ra cả khu hoặc từng toà nhà, vườn chung… thậm trí cả các công trình tiện ích sang trọng như GYM, bể bơi; Các giải pháp về an ninh, an toàn khu ở; Phát triển công năng hỗn hợp và đa dạng hóa hình thức sử dụng, kết hợp các khu nhà ở với thương mại, dịch vụ, và văn phòng, vui chơi giải trí, tăng cường các chức năng dịch vụ công cộng.

Phát triển khu NOXH theo hướng đô thị xanh sinh thái, tiết kiệm năng lượng, bảo vệ môi trường là xu thế. Để đáp ứng được từ khâu quy hoạch, kiếm trúc sư đã phải chú ý đến các điều kiện tự nhiên, tận dụng tối đa địa hình sẵn có, triệt để đưa vào trong nhà ở các yếu tố tự nhiên như không khí tự nhiên, ánh sáng mặt trời, mặt nước, cây xanh, đồng thời chú ý việc thông gió tự nhiên trong nhà.

Đầu tư NOXH cần cân bằng lợi ích giữa các bên với chi phí hạn chế là việc làm rất khó, yêu cầu đơn vị tư vấn đầu tư, thiết kế vừa phải có tay nghề vừa phải có tâm để ngay từ khâu quy hoạch tổng mặt bằng và thiết kế phương án để làm sao xây dựng được một công trình chất lượng đáp ứng được nhu cầu của người dân, thuận lợi trong quá trình sử dụng vận hành đồng thời đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư

Nguyễn Đỗ Việt – KTS Nguyễn Trung Kiên
Công ty Tư vấn Xây dựng Thành Nam