Năm 2018, thị trường BĐS chứng kiến những nỗ lực to lớn của các nhà đầu tư phát triển dự án khi liên tục tung ra các loại sản phẩm mới với sự đa dạng về tiện ích, đồng bộ về dịch vụ và chất lượng ngày càng cao hơn. Đặc biệt là xu hướng hình thành đại đô thị đa chức năng, những sản phẩm siêu sang… Tuy nhiên, năm 2019, các chuyên gia dự báo, thị trường sẽ phải đối mặt với những khó khăn, thách thức do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất và nguồn vốn tín dụng khắt khe hơn. Cùng với đó, phân khúc nhà ở bình dân sẽ chiếm vai trò chủ đạo.

Nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình: Sẽ dẫn dắt thị trường?

Theo đánh giá, hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (hơn 25 triệu đ/m2) chỉ chiếm 20 – 30% nhu cầu thị trường và tập trung chủ yếu ở đô thị lớn. Trong khi đó, với NƠXH, nhà ở bình dân, nhu cầu thị trường rất lớn, chiếm khoảng 70 – 80%, nhưng thị trường nguồn cung lại đang rất thiếu. Trên cơ sở đó, nhiều chuyên gia dự báo, năm 2019, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền, phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất. Điều đó đòi hỏi các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Ông Stephen Wyatt – Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle Việt Nam nhận định, trong thời gian tới, thị trường BĐS Việt Nam sẽ chịu ảnh hưởng từ các xu hướng chính như: Sự chuyển đổi mô hình phát triển dự án căn hộ theo hướng bền vững hơn, tức là xu hướng chuyển dịch lớn tới các căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và thấp. Đây là phân khúc có nhu cầu thực.

Tiếp đó là sự gia tăng của các căn hộ nhỏ và siêu nhỏ. Ông Stephen Wyatt phân tích: Nếu như khoảng 10 năm trước đây, các dự án nhà cao tầng xây dựng căn hộ 2 phòng khoảng 120m2 nhưng hiện không còn căn hộ nào 2 phòng trên 100m2. Như vậy, nhu cầu về thiết kế căn hộ của bên mua và bên phát triển đã thay đổi. Do đó, chúng ta sẽ thấy các căn hộ sẽ ngày càng nhỏ hơn, đặc biệt ở trung tâm TP.

Bên cạnh đó là xu hướng phát triển các KĐTM tích hợp bởi đầu tư bài bản vào cảnh quan, quy hoạch tổng thể, hoàn thiện cơ sở hạ tầng thì mới hấp dẫn được khách hàng…

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, chỉ tính riêng hai TP lớn là Hà Nội và TP.HCM thì trong năm 2018 có khoảng 58.362 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại 147 dự án. Các thị trường này đã có 41.700 giao dịch thành công, trong đó Hà Nội là 19.100 giao dịch; TP.HCM có khoảng 22.600 giao dịch. Tuy nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2018 có giảm so với năm 2017 nhưng vẫn là khá cao so với khả năng hấp thụ của thị trường. Việc phát triển dự án BĐS vẫn chưa cân đối giữa các phân khúc, vẫn có tình trạng nhiều căn hộ trung và cao cấp, thiếu nguồn cung căn hộ bình dân.

Tuy vậy, chuyên gia tài chính Nguyễn Chí Hiếu nhìn nhận, thị trường BĐS Việt Nam năm 2019 vẫn phải đối mặt với không ít thách thức, trong đó, lãi suất tiếp tục cao và tín dụng BĐS tiếp tục thắt chặt. Nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS tăng từ 150% lên 200%… Dòng vốn hạn chế nên các nhà đầu tư cũng cẩn trọng khi đầu tư vào lĩnh vực BĐS.

Nhiều ý kiến cho rằng, để thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào thị trường này, các DN BĐS cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị DN… để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, cần chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Cùng với đó, nhà đầu tư phải luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, xây dựng căn hộ thông minh, tòa nhà thông minh, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định.

Hà Vy