Trong những năm qua, Việt Nam không ngừng phát triển dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Trong đó, nhu cầu về diện tích và giá thuê bất động sản (BĐS) công nghiệp tại Việt Nam đều có xu hướng tăng.

Nhu cầu bất động sản công nghiệp tăng mạnh

Trong thời gian tới, cung và cầu cả hai loại hình đất công nghiệp lẫn nhà xưởng xây sẵn/nhà kho sẽ được thúc đẩy hơn do nguồn vốn FDI tăng mạnh.

Hiện thị trường BĐS công nghiệp ở Việt Nam (bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các BĐS hậu cần khác) hầu hết được phát triển tập trung tại Khu kinh tế (KKT) trọng điểm 3 miền Bắc, Trung, Nam. Trong đó, với lợi thế phát triển sau, KKT trọng điểm miền Bắc thu hút nhiều nhóm ngành công nghệ cao và tiên tiến hơn.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến ngày 20/10/2018, cả nước có 2.458 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư với tổng số vốn đăng ký cấp mới là 15 tỷ USD, bằng 92,2% so với cùng kỳ năm 2017.

Tính chung trong 10 tháng năm 2018, tổng vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần của các doanh nghiệp FDI là 27,9 tỷ USD, bằng 98,8% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, BĐS là nơi rót vốn lớn thứ hai với tổng vốn đầu tư 5,7 tỷ USD, chiếm 20,4% tổng vốn đầu tư đăng ký, chỉ sau công nghiệp chế biến chế tạo.

Tiếp đó, thống kê từ Cty quản lý BĐS Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam cho biết, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam bắt đầu mở cửa từ năm 1986 với chỉ khoảng 335 ha, nhưng đến năm 2018, Việt Nam đã có hơn 80.000 ha đất dành riêng cho các Khu công nghiệp (KCN). Sự tăng trưởng mạnh mẽ này là nhờ Việt Nam đang phát triển ngành kinh tế xuất khẩu; Các KCN và kinh tế chuyên biệt có quy hoạch cụ thể; Các hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam tham gia…

Tính tới quý III/2018, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê được ở khu vực Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương (đạt 85%, tăng 400% so với quý I/2018). Hiệu suất hoạt động của nhà xưởng xây sẵn tốt, do nguồn cung hạn chế. Giá thuê đất trung bình đạt 82 USD/m2/thời hạn thuê, tăng gần 9% so với quý đầu năm. Trong đó, giá thuê trung bình của Hà Nội tăng lên 137 USD/m2/thời hạn thuê, cao nhất trong số các tỉnh vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc do nguồn cung hạn chế. Giá thuê hàng tháng của nhà xưởng dao động từ 3 – 5,7 USD/m2/tháng, thuê tối thiểu từ 3 – 5 năm.

Dự kiến đến năm 2020, thị trường phía Bắc sẽ chào đón thêm khoảng 19.322 ha đất công nghiệp, chủ yếu từ Hải Phòng, Hải Dương và Vĩnh Phúc. Đây là những địa phương có nhiều lợi thế đáng kể, như: Khả năng tiếp cận với các thị trường lớn, cơ sở hạ tầng đồng bộ và hỗ trợ tốt hơn từ Chính phủ để thu hút các nhà đầu tư.

Ông Stephen Wyatt – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định: “Trong thời gian tới, cung và cầu cả hai loại hình đất công nghiệp lẫn nhà xưởng xây sẵn/nhà kho sẽ được thúc đẩy hơn do nguồn vốn đầu tư FDI tăng mạnh”.

Tuy nhiên, để có thể chuyển dịch lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển KCN/logistics và trở nên thu hút, cạnh tranh hơn so với các nước khác trong khu vực, Việt Nam cần phải tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng như hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao chất lượng hệ thống điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng.

Theo ông Stephen Wyatt thì một trong những thách thức lớn nhất của lĩnh vực BĐS công nghiệp tại Việt Nam trong vòng vài năm tới là làm sao có thể thích nghi nhanh chóng và nắm bắt được những thay đổi do công nghệ và tự động hóa do cách mạng công nghiệp 4.0 mang lại. Bởi sự phát triển của thương mại điện tử tạo áp lực ngày càng tăng lên hệ thống logistics, chuỗi cung ứng, các kênh phân phối và bán lẻ, cũng như hệ thống nhà xưởng,nhà kho.

Liên quan vấn đề trên, ông Rich Thompson – Giám đốc Bộ phận Logistics toàn cầu tại JLL cho rằng: “Khách hàng trực tuyến ngày nay muốn nhận được sản phẩm nhanh hơn, vì thế các Cty cần nhiều nhà kho nhỏ ở nhiều vị trí khác nhau hơn là một kho hàng lớn. Nhưng thực tế không có đủ kho bãi để làm được điều này. Bởi vậy, ở nhiều nước khác đã xuất hiện mô hình “Airbnb nhà kho” – là mô hình cho phép các Cty linh hoạt đáp ứng những thay đổi theo mùa và giúp quá trình vận chuyển hàng hóa đến tay khách hàng liền mạch hơn, tăng khả năng cạnh tranh trong thời đại thương mại điện tử. Nếu mô hình này gia nhập thị trường Việt, chắc chắn sẽ có được sự ưu ái từ nhiều doanh nghiệp”.

Linh Đan