Mô hình Condotel trên thế giới là loại hình bất động sản (BĐS) có sức hấp dẫn lớn, là trào lưu phát triển từ nhiều năm nay. Bên cạnh hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn đồng bộ để thiết kế các công trình Condotel được đảm bảo an toàn – chất lượng, trên thế giới, các hệ thống văn bản pháp lý quản lý Condotel đã được xây dựng hoàn chỉnh, đảm bảo sự phát triển và sử dụng bền vững của loại BĐS này. Những kinh nghiệm của thế giới có thể là những bài học thiết thực cho Việt Nam trong bối cảnh bùng nổ xây dựng loại hình Condotel ở nước ta như hiện nay.

Phát triển Condotel - Kinh nghiệm quốc tế
Khu Condotel Pelican Residence (Thái Lan) với không gian bể bơi và dịch vụ tiện ích cao cấp.

Mô hình Condotel rất phát triển trên thế giới

Condotel trên thế giới là một trong những phân khúc cực kỳ hấp dẫn của thị trường BĐS. Những thương hiệu lớn trong ngành kinh doanh BĐS như Hilton, Hyatt, Starwood… thường xây dựng những dự án Condotel ở các khu vị trí đẹp tại khu nghĩ dưỡng, địa điểm du lịch hoặc trung tâm thành phố.

Condotel trở thành loại hình hấp dẫn trên thế giới nhờ giá trị lợi nhuận cao từ quá trình vận hành, hoặc kinh doanh chuyển nhượng. Khi một Condotel cao cấp được hoàn thiện và đi vào hoạt động, không khó để trong vòng từ 18 – 24 tháng chủ sở hữu căn hộ có thể chuyển nhượng lại với giá gấp nhiều lần so với giá gốc ban đầu. Bởi thế, Condotel luôn được được khách hàng và các nhà đầu tư trên thế giới coi là một loại hàng BĐS “hot”.

Khái niệm Condotel: Condotel – viết đầy đủ là condo-hotel được hiểu là từ viết tắt của condo (chung cư) & hotel (khách sạn). Condotel là sản phẩm lai giữa căn hộ với khách sạn, mang nhiều ưu điểm của cả 02 loại hình BĐS đã phát triển từ rất lâu trên thế giới.

Trên thế giới, căn hộ khách sạn Condotel ra đời và phát triển khá muộn vào những năm 1980 của thế kỷ 20. Các chuyên gia BĐS thế giới ghi nhận Condotel lần đầu xuất hiện ở Miami (Mỹ) khi một chủ đầu tư thực hiện dự án chuyển đổi các khách sạn cũ đã được xây dựng từ những năm 1950 thành khu căn hộ khách sạn nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, kinh doanh và đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang phát triển bùng nổ. Điều bất ngờ là việc chuyển đổi này đã mang lại hiệu quả kinh doanh và khai thác to lớn cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ phát, và trở thành một hiện tượng BĐS lúc bấy giờ.

Chỉ cần số vốn đầu tư khoảng 100.000 USD, nhà đầu tư thứ phát đã có quyền mua để sở hữu các sản phẩm Condotel và sử dụng làm nơi nghỉ dưỡng tại bãi biển nổi tiếng vào những dịp cuối tuần. Như vậy, hầu hết các Condotel ở Miami được xây dựng là để phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân địa phương. Trong các năm tiếp sau, chính quyền địa phương đã thay đổi luật thuế nhằm hạn chế người mua sử dụng Condotel do lo ngại về vấn đề rửa tiền và trốn thuế, dẫn đến Condotel đã không được tiếp tục phát triển, sử dụng cho đến tận cuối những năm 1990.

Vào những năm 2000, chủ đầu tư Dự án Mutiny in Coconut Grove ở ngoại ô TP Miami vì muốn bán lại khu chung cư một cách hiệu quả nhất nên đã thay đổi toàn bộ kiến trúc và cấu trúc của tòa nhà, để rồi sau đó bán lại tòa nhà có thiết kế, công năng tương tự như là một khách sạn. Chính sự thay đổi táo bạo này đã mang lại cho ông chủ toà nhà thành công bất ngờ khi giá bán đã tăng gấp 10 lần so với giá mua ban đầu. Không chỉ mang lại thành công về tài chính, việc làm trên của ông chủ tòa nhà còn là sự khởi đầu cho một trường phái đầu tư phát triển BĐS mới ra đời khi chẳng bao lâu sau, các nhà đầu tư BĐS khác đã học theo mô hình này, điển hình nhất là trường hợp khách sạn Bentley Miami South Beach danh tiếng.

Kể từ thời điểm này, thị trường Condotel đã chính thức hình thành và phát triển. Từ vài Condotel ở Miami (Mỹ) được xây dựng trong năm 2002, đến nay Condotel đã được xây dựng tại hơn 100 quốc gia trên thế giới. Nổi bật nhất trên thế giới là các Condotel nổi tiếng ở Mỹ, Singapore, PhuKet (Thái Lan)… Ví dụ như các địa điểm xây dựng Condotel phổ biến nhất tại Hoa Kỳ bao gồm: Aspen, Chicago, Miami, Fort Lauderdale, Vegas Valley Las, thành phố New York, Myrtle Beach, South Carolina, và Orlando, Florida…

Phát triển Condotel - Kinh nghiệm quốc tế
Thiết kế mới khu Condotel trong nội đô với hình khối ấn tượng, diện tích không gian công viên cây xanh lớn tại TP Long Beach (Mỹ).

Cách thức hoạt động Condotel có chức năng của một khách sạn bởi Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Điểm khác của Condotel với khách sạn đó là Condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê + Condotel có chức năng của một căn hộ vì: Khách sạn căn hộ được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ… với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và du khách có thể đi chợ và trải nghiệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình. Tuy nhiên, Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn.

Chủ sở hữu Condotel thường là 2 nhóm chính:

Nhà đầu tư, là nhóm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ khách sạn với mục đích đầu tư để tăng lợi nhuận. Với họ, điểm hấp dẫn của Condotel là khả năng thu hồi vốn nhanh.

Việc bán sản phẩm Condotel giống như bán một căn hộ là có thể mang lại lợi nhuận ngay lập tức.

Khách du lịch, doanh nhân thành đạt và người có mức thu nhập trung lưu, là nhóm khách hàng mua hoặc thuê Condotel để hưởng thụ cuộc sống, muốn tận hưởng kỳ nghỉ dài cũng như muốn thể hiện đẳng cấp thượng lưu tại một ngôi nhà đầy đủ tiện nghi với chi phí vừa phải.

Lợi ích tài chính, có 04 yếu tố chính tập trung khi mà bàn về lợi ích tài chính của việc sở hữu Condo Hotel (Lợi nhuận từ việc cho thuê + dòng tiền + sự tăng giá + bài toán tài chính). Mô hình dự án Condotel đang trở thành xu hướng của bất động sản nghỉ dưỡng trên toàn thế giới bởi những lợi ích “kép” mà nó mang lại, bao gồm đầu tư – nghỉ dưỡng – cho thuê và trao đổi với các resort liên kết ở các quốc gia khác. Sở hữu Condotel, bạn không chỉ có những kỳ nghỉ tuyệt vời tại “ngôi nhà thứ 2” sang trọng, đẳng cấp mà nó còn mang lại cho bạn những khoản lợi nhuận ổn định và sinh lợi cao.

Điểm khác biệt của Condotel và khách sạn chính là Condotel cho phép khách hàng mua hoàn toàn quyền sở hữu và sử dụng căn hộ hoặc đăng ký chương trình cho thuê căn hộ với chủ đầu tư; có đơn vị quản lý vận hành và bảo dưỡng chuyên nghiệp; hoạt động theo mô hình timeshares chia sẻ lợi nhuận ưu đãi; các căn hộ và dự án Condotel thường ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng và phát triển mạnh ở các thành phố có tiềm năng về du lịch; kết hợp với các tiện ích chung của toàn hệ thống; luôn có yếu tố đầu tư sinh lời hấp dẫn với khả năng tăng giá cao.

Phát triển Condotel - Kinh nghiệm quốc tế
Hình mẫu khu Condotel kiến trúc xanh cao cấp do KTS Zaha Hadid thiết kế mới được khánh thành tại Singapore.

Quản lý, tính pháp lý và quyền sở hữu condotel

Có thể dự kiến, quy định quyền sở hữu khác nhau giữa các quốc gia, cũng như tuỳ dự án vì các nhà phát triển liên tục tìm kiếm lợi thế cạnh tranh tại thị trường địa phương của họ. Ở châu Á, cũng rất phổ biến khi nhìn thấy các quyền sở hữu khác nhau đối với người mua trong nước và nước ngoài. Ví dụ ở Thái Lan, người nước ngoài chỉ có thể sở hữu tài sản nhà chung cư tối đa là 30 năm, có khả năng gia hạn, và tỷ lệ sở hữu nước ngoài trong một dự án cũng bị hạn chế. Còn Hồng Kông, Singapore đã giao đất 99 năm cho loại hình Condotel.

Thông thường, một chủ sở hữu căn hộ Condotel cá nhân có thể chọn để quản lý tài sản cho mình hoặc, thông thường, nhập vào quỹ các nhà Condotel do Cty phát triển quản lý. Khi người quản lý là thương hiệu khách sạn cao cấp hàng đầu, quảng cáo, liên kết quốc gia và hệ thống đặt phòng tập trung có thể mang lại nhiều tiềm năng hơn để kiếm được thu nhập từ cho thuê, cũng như tăng giá trị vốn.

Tuy nhiên, cách này có một số hạn chế. Các Cty quản lý thường không cho chủ sở hữu sử dụng những ngày mùa cao điểm để họ có thể tối đa hoá thu nhập cho thuê và cũng có thể giới hạn số ngày mà chủ sở hữu có thể ở trong căn hộ của mình. Ví dụ, Cassia ở Phuket Laguna, Thái Lan cung cấp lưu trú 30 hoặc 90 ngày trong một năm, với thời gian dài hơn bị phạt bằng ưu tiên cho thuê thấp hơn.

Condotel có thể khác nhau rất nhiều trong các chương trình cho thuê cung cấp. Thông thường, các phòng được thuê theo vòng xoay, do đó chủ sở hữu sẽ làm tốt hoặc kém dựa trên tình hình của quỹ các căn hộ Condotel. Mức phân chia doanh thu phổ biến nhất là 40% – 50%, nhưng các thương hiệu khách sạn sang trọng có thể chỉ cung cấp 35% hoặc ít hơn, với sự cân bằng giữa người quản lý để trang trải cho chi phí hoạt động cho thuê. Một số nhà quản lý cũng có thể tính phí quỹ dự phòng, ví dụ như 3% doanh thu, trước khi tính chia doanh thu.

Cũng như bất kỳ khoản đầu tư BĐS nào, điều quan trọng là phải nghiên cứu cẩn thận về một dự án chung cư cao cấp. Các hồ sơ theo dõi của nhà phát triển, khả năng tài chính của họ, và hợp đồng quản lý khách sạn là tất cả các lĩnh vực chính của sự siêng năng.

Thiết kế Condotel

Tại Hoa Kỳ cũng như một số các quốc gia phát triển, mô hình Condotel được công nhận phát triển rỗng rãi. Tuy nhiên, do đặc thù là một loại hình công trình lai giữa căn hộ và khách sạn, nên hiệp hội nghề nghiệp cũng đã công bố một số các nguyên tắc chính trong thiết kế Condotel.

Lựa chọn địa điểm: Giống như khách sạn, do loại hình căn hộ – khách sạn có nhiều mức độ tiêu chuẩn tiện nghi khác nhau, tiêu chuẩn thiết kế công trình Condotel quy định rõ các hệ thống cấp độ (tương tự như cấp sao đối với khách sạn). Tùy theo mức độ đóng góp về kinh tế, nhu cầu về mức độ tiện nghi của người sở hữu trong tương lai (người sử dụng) mà chủ đầu tư và nhà thiết kế có thể định hình các nguyên tắc cơ bản của dự án bao gồm lựa chọn địa điểm và vị trí của công trình, các tiện ích đi kèm, các tính năng và tiện nghi của phòng ở.

Thực tế, mọi người đều thấy rõ mấu chốt cho tiện nghi của Condotel trên thế giới chính là vị trí. Vị trí xây dựng công trình thông thường được ưu tiên lựa chọn ở các vị trí có tầm nhìn và cảnh quan đẹp như hướng biển, hướng ra sân golf, cạnh các công viên, cạnh các khu trung tâm mua sắm lớn hay casino, hay các trung tâm mật độ cao của đô thị.

Do vậy, tại Hoa Kỳ, các khu đất có lợi thế về cảnh quan cao như khu vực ven biển Miami Beach, Fort Lauderdale, Myrtle Beach, khu vực gần trung tâm mua sắm hay casino như Orlando, Las Vegas, Chicago thường có mật độ Condotel tập trung rất cao.

Mức độ tiện nghi: Chọn hỗn hợp tiện nghi phù hợp cho một khách sạn chung cư là điều quan trọng. Thiết kế phải chỉ định rõ các chức năng tiện nghi như không gian dịch vụ ăn uống, spa, trung tâm thể dục, dịch vụ trợ giúp đặc biệt và nhiều dịch vụ khác. Một số các tiện ích tiện nghi cho công trình cần được xác định rõ tạo nên sức hút và sự khác biệt về tiện nghi cho công trình theo tiêu chuẩn tương đương với khách sạn có thể được xem xét thiết kế vào công trình như khu công viên nước trong nhà, sân golf, khu vui chơi giải trí trong khuôn viên.

Thiết kế phòng căn hộ khách sạn: Khác với phòng khách sạn, thiết kế căn hộ Condotel sẽ có cấu trúc giống với căn hộ hơn. Tiêu chuẩn thiết kế tại Hoa Kỳ quy định căn hộ Condotel đảm bảo các tiêu chuẩn cho người sử dụng lưu trú dài ngày, phải có tiêu chuẩn diện tích trên đầu người giống như thiết kế că n hộ chung cư. Nếu có từ 02 phòng ngủ trở lên thì phải có ít nhất 01 phòng ngủ riêng biệt, tách biệt với khu vực sinh hoạt chung. Căn hộ phải được thiết kế bao gồm các tiện nghi khép kín như một căn hộ như nhà bếp. Các phòng sinh hoạt đều phải đảm bảo các yêu cầu về tầm nhìn cảnh quan, thông gió và chiếu sáng tự nhiên như một căn hộ.

Theo Ths.KTS Trần Quốc Hoan/TCKTVN