• Vận hành chung cư: Góc nhìn từ các Ban Quản trị
  • Tăng cường công tác quản lý, vận hành nhà chung cư

Hội thảo “Công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư” do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 7/3 đã thu hút đông đảo doanh nghiệp, chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành chung cư tham dự. Báo điện tử Xây dựng đã ghi lại những ý kiến phát biểu nổi bật của doanh nghiệp trong Hội thảo.

Quản lý, vận hành nhà chung cư và kiến nghị từ doanh nghiệp
Các doanh nghiệp kiến nghị giải pháp nhằm tăng cường quản lý, vận hành nhà chung cư hiệu quả.

Đề xuất họp Ban Quản trị trực tuyến

Đại diện Cty CP Đầu tư BĐS HAPULICO cho rằng: Công tác quản lý, vận hành nhà chung cư là mối liên quan chặt chẽ giữa 3 đối tượng chủ đầu tư – Ban Quản trị và cư dân. Theo quy định, phải tiến hành họp Hội nghị nhà chung cư (theo Thông tư 02/2016/TT-BXD) để bầu ra Ban Quản trị và chọn đơn vị quản lý vận hành.

Nhưng với khu chung cư có số lượng lớn căn hộ (trên 1000 căn) thì việc bố trí hội trường, địa điểm họp, kiểm tra tư cách đại biểu là rất khó, chưa kể số người đến không đủ, hoặc đến đủ theo quy định nhưng chỉ một số ít người được tham gia ý kiến là chưa khách quan.

Từ thực tiễn nêu trên, Hapulico đề nghị: Với những khu đô thị lớn, họp Hội nghị nhà chung cư nên thay đổi hình thức từ họp truyền thống phát biểu ý kiến sang họp trực tuyến hoặc họp và thông qua hình thức lấy ý kiến bằng văn bản nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí, thu thập được nhiều ý kiến của dân cư nhất.

Cũng theo đại diện Cty Hapulico, để quản lý vận hành nhà chung cư tốt nhất thì Ban Quản trị nhà chung cư phải là một tổ chức có đủ kiến thức chuyên môn, am hiểu pháp luật, quy định quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà, có đủ tư cách đạo đức làm việc vì cái chung. Trong thực tế đã có nhiều Ban Quản trị được bầu ra nhưng không đảm bảo tiêu chí nên phát sinh phức tạp.

Đại diện Cty Hapulico đề nghị cần bổ sung quy định cụ thể về tiêu chí, điều kiện của các thành viên Ban Quản trị vào Thông tư số 02 theo hướng có trình độ hiểu biết về lĩnh vực chuyên môn như kiến trúc, xây dựng, kỹ thuật điện nước, thang máy… am hiểu pháp luật, quy định quản lý chung cư.

Ông Nguyễn Quang Huy – Phó Tổng Giám đốc Cty CP Dịch vụ Quản lý và khai thác tòa nhà PMC nhấn mạnh: Các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn dẫn tới quyền hạn, trách nhiệm của Ban Quản trị khó thực thi.

Hồ sơ bàn giao nhà – giao không nhận?

Đại diện Tổng Cty Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) nhấn mạnh: Chủ đầu tư gặp khó khăn trong công tác bàn giao cơ sở vật chất, quản lý vận hành bởi Ban Quản trị sau khi được thành lập đã tự quản lý, tự ký hợp đồng quản lý vận hành với đơn vị dịch vụ nhưng không ký biên bản bàn giao cơ sở vật chất, quản lý vận hành với chủ đầu tư. Pháp luật có quy định thời hạn chủ đầu tư bàn giao nhưng không quy định thời hạn Ban Quản trị phải nhận và nếu chây ì lý do để không nhận bàn giao thì cơ quan nào đứng ra giải quyết.

Còn theo đại diện Hapulico: “Về hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban Quản trị, chúng tôi xin đề xuất cần quy định cụ thể, chi tiết hơn và giới hạn hồ sơ bàn giao là các hồ sơ cần thiết phục vụ cho công tác quản lý vận hành, bảo trì bảo dưỡng nhà chưng cư. Đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung chế tài trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư nhưng Ban Quản trị không nhận vì hiện Thông tư 02/2016/ BXD không có quy định xử lý tình huống này.”

Thực tế cho thấy ở các chung cư của HUD xây dựng trước Luật nhà ở, nhiều Ban Quản trị đưa ra nhiều yêu sách về sửa chữa duy tu, làm mới thì mới nhận bàn giao cơ sở vật chất. Chủ đầu tư yêu cầu Ban Quản trị ký cam kết, đồng thời thực hiện sửa chữa duy tu theo đúng yêu cầu nhưng Ban Quản trị vẫn không ký biên bản tiếp nhận. Họ vẫn tự vận hành, sử dụng cơ sở vật chất và thuê đơn vị quản lý vận hành riêng… Chủ đầu tư không còn quản lý vận hành tòa nhà nhưng Ban Quản trị không ký biên bản bàn giao và khi xảy ra sự cố thì chủ đầu tư vẫn liên đới trách nhiệm… và nếu có vấn đề gì xảy ra sự cố thì quy trách nhiệm cho chủ đầu tư với lý do chưa bàn giao.

Quản lý, vận hành nhà chung cư và kiến nghị từ doanh nghiệp

Quỹ bảo trì 2% đi về đâu?

Về quỹ bảo trì, các nhà chung cư của HUD có 2 loại: Thời điểm đầu tư kinh doanh, bàn giao nhà cho khách hàng trước Luật nhà ở. Khi đó chưa có quy định tạo lập quỹ bảo trì nhà chung cư tại thời điểm ký hợp đồng nên HUD không thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung từ người mua nhà.

Khi Luật nhà ở có hiệu lực, Tổng Cty trích lập quỹ bảo trì và bàn giao cho Ban Quản trị đầy đủ theo quy định khi Ban Quản trị cung cấp đầy đủ hồ sơ theo quy định tại Nghị định 99/2015- NĐ-CP và Thông tư 02/2016/TT-BXD.

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, Tổng Cty nhận nhiều khiếu nại của người dân về việc Ban Quản trị sử dụng quỹ bảo trì. Khiếu nại này không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tổng Cty do Tổng Cty đã bàn giao đầy đủ cho Ban Quản trị.

Hiện Ban Quản trị hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị, có tư cách pháp nhân nhưng đối chiếu theo quy định của Luật dân sự, việc quy định Ban Quản trị có tư cách pháp nhân là chưa đủ điều kiện.

Nhiều Ban Quản trị sử dụng quỹ bảo trì không theo kế hoạch, nhiều nơi phát sinh tùy tiện khi gọi nhà cung cấp dịch vụ sửa chữa bảo trì không hóa đơn, không chứng từ… gây bức xúc cho người dân. HUD kiến nghị cần quy định chặt chẽ hơn nữa nếu duy trì mô hình Ban Quản trị có tư cách pháp nhân… đồng thời xem xét có thể quy định Ban Quản trị theo mô hình ban điều phối, ban liên lạc còn việc quản lý quỹ bảo trì nên giao cho cấp thẩm quyền hoặc một đơn vị quản lý chuyên nghiệp để chặt chẽ trong chi tiêu, tránh thất thoát…

Theo Bộ Xây dựng, mặc dù đã có hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Bên cạnh các thành tựu đạt được còn xảy ra một số tồn tại, tranh chấp, khiếu nại. Tổng hợp báo cáo của 43 địa phương tại thời điểm tháng 5/2018, trong tổng số 108 dự án thì tranh chấp có 71 dự án, chiếm tỷ lệ khoảng 66% dự án có tranh chấp xảy ra trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành.

Tại TP Hồ Chí Minh, hiện có 1.367 nhà chung cư với 141.062 căn hộ, với tổng diện tích sàn xây dựng là 10.645.970m2. Trong đó, có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; có 09 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp. Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí quản lý, vận hành; chất lượng công trình; tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu…

Vũ Huyền