(Xây dựng) – Khu đất rộng hàng nghìn m2 tại xã Phú Cát (huyện Quốc Oai, Hà Nội) có nguồn gốc là đất ở và đất vườn, hiện nay khu đất này đang được xây dựng hạ tầng đường nhựa, hệ thống thoát nước thải để phân lô bán nền. Căn cứ vào đâu để chia lô, tách thửa khu đất trên, ai đang chỉ đạo cho xây dựng khu dân cư này, cần được kiểm tra, làm rõ?

quoc oai ha noi ai dang chi dao phan lo ban nen tai xa phu cat
Thửa đất được san nền, làm đường để phân lô bán nền tại xóm 7, xã Phú Cát huyện Quốc Oai, Hà Nội.

Tìm hiểu được biết, khu đất có diện tích hàng nghìn m2 đất tại xóm 7, xã Phú Cát (huyện Quốc Oai, Hà Nội) trước kia do nhiều cá nhân quản lý, sử dụng. Đến khoảng năm 2019-2020 một cá nhân trong xã (làm công tác quản lý Nhà nước về Tài nguyên và môi trường – PV) đứng ra mua gom các khu đất này lại thành một mảnh lớn với diện tích hàng nghìn m2. Đến khoảng tháng 11/2020, khu đất này được phân thành các lô nhỏ và làm hạ tầng đường, hệ thống thoát nước thải tới từng lô.

Anh N.V.H một người dân sinh sống gần khu đất này cho biết, trước kia khu đất này của nhiều cá nhân sử dụng, chủ yếu để trồng cây. Gần đây, tôi thấy máy móc kéo đến để lu đường, thảm nhựa và phân thành từng lô đất nhỏ. Mấy ngày qua, khách đến xem đất nườm nượp.

quoc oai ha noi ai dang chi dao phan lo ban nen tai xa phu cat
Khách hàng có nhu cầu mua đất nền sẽ phải bỏ ra 50 triệu đồng để đặt cọc (ảnh do nhân viên Công ty Cổ phần địa ốc TC Land cung cấp).

Trong vai một khách hàng có nhu cầu mua đất nền tại xã Phú Cát, phóng viên Báo điện tử Xây dựng đã

quoc oai ha noi ai dang chi dao phan lo ban nen tai xa phu cat
Hình ảnh phối cảnh phân lô thửa đất tại xóm 7, xã Phú Cát.

Khi được hỏi về pháp lý của khu đất, nhân viên này đã gửi cho phóng viên hình ảnh phân lô trên bản vẽ và ảnh chụp văn bản của Văn phòng Đăng ký đất đai. Theo đó, Văn phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã có Văn bản số 14515/VPĐKĐĐHN-KTĐC gửi ông Nguyễn Đình Trung và bà Nguyễn Thị Phượng về việc đăng ký biến động một phần thửa đất tại thửa đất số 117, tờ 32, xã Phú Cát, huyện Quốc Oai, Hà Nội. Thửa đất số 117 có diện tích 1.474,3m2 (sử dụng riêng), trong đó: Đất ở là 900m2 – thời hạn sử dụng lâu dài, đất trồng cây lâu năm là 574,3m2 – thời hạn sử dụng đến ngày 1/7/2064. Ông Trung đã có đơn tách thửa đất trên thành 15 thửa đất.

Đồng thời, Công ty Cổ phần địa ốc TC Land đứng ra môi giới, mời gọi khách hàng và tiến hành ký xác nhận đặt cọc với khách hàng số tiền là 50 triệu đồng/mỗi lô đất. Trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận tiền đặt cọc, Công ty sẽ kết nối chủ đất và khách hàng ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng và khách hàng sẽ thanh toán cho bên chủ đất 95% giá trị lô đất. Nếu quá thời gian quy định mà khách hàng không ký hợp đồng với chủ đất và không thanh toán số tiền đợt 1 (đã bao gồm tiền đặt cọc) cho bên chủ đất thì sẽ được xem như đồng ý hủy đặt cọc và khách hàng sẽ mất số tiền đặt cọc nêu trên. Ngược lại, nếu khách hàng không ký được hợp đồng với bên chủ đất do lỗi của Công ty hoặc chủ đất thì khách hàng sẽ nhận lại toàn bộ số tiền đã đặt mua.

Đánh giá về hoạt động phân lô, bán nền đang diễn biến phức tạp trên địa bàn xã Phú Cát, huyện Quốc Oai, Luật sư Nguyễn Công Hiếu, Công ty Luật TNHH TechCo – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội cho biết: Theo quy định tại khoản 1, Điều 41, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai 2013 thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê như sau:

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này

Đối chiếu với quy định nêu trên thì khu đất “dự án” mà Công ty Cổ phần địa ốc TC Land giới thiệu cho các khách hàng chưa bảo đảm các điều kiện quy định tại điểm 1, khoản 1, Điều 41, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền như chưa có các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, không đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải cho những người nhận chuyển nhượng đất nền. Việc này sẽ gây khó khăn trong quản lý xây dựng và ảnh hưởng đến người dân đang sinh sống, tạo ra mặt trái là tình trạng phân lô bán nền không đúng quy định làm kết cấu không đồng bộ, đường sá, điện nước không chuẩn. Tình trạng này đang xảy ra tràn lan tại nhiều xã trên địa bàn thành phố Hà Nội, gây ra tác động xấu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản khi các khu dân cư mới được hình thành với 3 không là “không đúng quy hoạch”, “không có hạ tầng” và “không có dịch vụ”. Trách nhiệm khi để nhiều khu dân cư với 3 không mọc lên trên địa bàn thành phố Hà Nội trước hết thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội khi thẩm định hồ sơ tách thửa đã không xem xét đầy đủ các quy định tại khoản 1, Điều 41, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, gián tiếp gây ra tác động xấu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Để ngăn chặn những diễn biến sai trái trên, rất mong chính quyền UBND huyện, Công an huyện Quốc Oai, UBND Thành phố Hà Nội cần phải vào cuộc kịp thời, kiểm tra, làm rõ và chấn chỉnh kịp thời công tác thẩm định điều kiện tách thửa theo đúng quy định của pháp luật.

Báo điện tử Xây dựng sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc.