Theo mục tiêu phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp đến năm 2020 của TP Hà Nội là khoảng 4.676.330m2 sàn, nhà ở cho công nhân khoảng 567.539m2 sàn. Tuy nhiên, hiện nay, công tác này đang còn gặp nhiều khó khăn vướng mắc liên quan đến quỹ đất, nguồn vốn, cơ chế chính sách… Đây là nội dung báo cáo của UBND TP Hà Nội gửi Bộ Xây dựng về số liệu nhà ở xã hội (NƠXH) tại khu vực đô thị.

Vì sao Hà Nội vẫn vướng triển khai nhà ở xã hội?
Dự án NƠXH tại trung tâm thường rất khó thu hút người mua.

Vướng về bố trí quỹ đất, vốn và cách quản lý

UBND TP Hà Nội cho rằng, việc phát triển NƠXH trên địa bàn thành phố đang gặp khó khăn về bố trí quỹ đất, vốn và cách quản lý. Khi phát triển NƠXH tại các ô đất thuộc quỹ 20% đất ở của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (NƠTM) trên địa bàn thành phố thì chưa có quy định tỷ lệ % đất ở dành để phát triển NƠXH khi lập, thẩm duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chung xây dựng huyện, quy hoạch đô thị để thực hiện theo quy định tại Điều 16, Luật Nhà ở. Do đó, thiếu tính chủ động khi bố trí quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng NƠXH đáp ứng nhu cầu NƠXH theo chương trình, kế hoạch đã đề ra.

Việc triển khai xây dựng NƠXH tại quỹ đất 20% phụ thuộc vào công tác giải phóng mặt bằng, kinh phí đầu tư – xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của chủ đầu tư dự án NƠTM nên tiến độ thực hiện thường chậm.

Bên cạnh đó là việc tăng áp lực đô thị về dân số, nhất là tại các khu vực nội thành (do diện tích căn hộ nhỏ), hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chịu áp lực lớn…

Bất cập trong quản lý vận hành, nhất là thu phí dịch vụ các tiện tích xã hội giữa khu NƠTM với khu NƠXH của cùng một khu đô thị do cùng một nhà đầu tư thực hiện.

Do không thu tiền sử dụng đất, nên một số dự án NƠXH tại các vị trí đất có giá trị cao, có lợi thế thương mại, khi bán nhà khống chế giá bán nên đã phát sinh phức tạp, có tình trạng mua đi bán lại trái quy định.

Thêm đó, một số dự án NƠXH đã đủ điều kiện mua nhà nhưng lại chưa có người mua do các dự án này nằm tại các khu vực xa trung tâm, chưa đầy đủ hệ thống dịch vụ công cộng và chưa thuận tiện về kết nối hạ tầng với trung tâm thành phố. Quy mô dự án NƠXH tại các quỹ đất 20% thường nhỏ, chưa đáp ứng chỉ tiêu phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch của thành phố.

Hơn nữa, các đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 diện tích bình quân đầu người trong hộ gia đình < 10 m2 sàn/người nên nhu cầu đầu tư phát triển NƠXH cũng lớn hơn so với trước đây.

Xét về vốn thì UBND TP Hà Nội cho biết, việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án NƠXH chủ yếu bằng ngân sách Nhà nước nên gặp khó khăn.

Trong khi đó, quản lý NƠXH cũng đang vướng mắc vì ở các dự án NƠXH do không thu tiền sử dụng đất nên ở các dự án nhỏ lẻ nhưng có lợi thế về vị trí, thương mại cao, giá nhà có chênh lệch lớn so với NƠTM cùng khu vực dẫn đến khó khăn trong việc quản lý đối tượng được hỗ trợ NƠXH (mua, thuê, thuê mua NƠXH).

Vì sao Hà Nội vẫn vướng triển khai nhà ở xã hội?
NƠXH cần đảm bảo hạ tầng và kết nối giao thông.

Một bất cập nữa được chỉ ra là hiện nay việc xác định đối tượng được hưởng hỗ trợ NƠXH thông qua tiền lương, thực trạng nhà đất ở mà chưa kiểm soát được thông qua tài sản của đối tượng nên khó kiểm soát.

Hơn nữa, việc xác nhận các giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH còn bất cập, nhất là giấy xác nhận về thực trạng nhà ở của chính quyền cấp xã, theo quy định tại Thông tư số 20/2016/TT-BXD thì chỉ được xác nhận 1 lần và có giá trị sử dụng trong thời hạn 2 năm, tuy nhiên, thực tế lại có trường hợp xác nhận nhiều lần (đối tượng nộp hồ sơ tại nhiều dự án khác nhau) nên khó kiểm soát.

Sẽ thực hiện đồng bộ các giải pháp

Thời gian tới thành phố sẽ thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp trong việc phát triển NƠXH nhằm đáp ứng các mục tiêu theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố đã được duyệt.

Do đó, về quy hoạch và bố trí quỹ đất, thành phố sẽ nghiên cứu lập quy hoạch các khu đô thị NƠXH tập trung nơi còn quỹ đất phát triển, thuận tiện giải phóng mặt bằng, gần các khu công nghiệp để phát triển NƠXH bù đắp quỹ nhà còn thiếu, đáp ứng nhu cầu, mục tiêu theo chương trình, kế hoạch phát triển NƠXH trên địa bàn.

Rà soát quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chung xây dựng huyện trên cơ sở quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, các đồ án về quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt và quy định về quản lý quy hoạch, kiến trúc; rà soát quy hoạch các quy hoạch các khu công nghiệp, khu công nghệ cao để xác định vị trí, quỹ đất xây dựng NƠXH.

Khi lập, phê duyệt các quy hoạch xây dựng mới, điều chỉnh các khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ, cơ sở giáo dục đào tạo phải dành quỹ đất để phát triển NƠXH, nhà ở công nhân…

UBND TP Hà Nội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ một số vấn đề như: Bổ sung, hướng dẫn về pháp lý liên quan; chỉ đạo các bộ, cơ quan Trung ương đóng trên địa bàn thành phố khẩn trương rà soát quy hoạch, đẩy nhanh việc di dời ra ngoài nội thành các trụ sở cơ quan, các bệnh viện, các trường đại học, cao đẳng, dạy nghề thuộc diện Trung ương quản lý theo quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Về đất đai, thành phố rà soát, tổng hợp lập danh mục toàn bộ quỹ đất 20% trong các dự án đầu tư xây dựng NƠTM và kiên quyết thu hồi hoặc dừng các dự án chậm triển khai để đề xuất vị trí quỹ đất phục vụ phát triển NƠXH giai đoạn đến năm 2020 và các năm tiếp theo.

Về nguồn vốn, thành phố ưu tiên bố trí kinh phí bằng tiền quỹ 20% đất ở (hoặc 25% theo quy định của thành phố) tại các dự án NƠTM để đầu tư xây dựng NƠXH, nhất là nhà ở công nhân, sinh viên; phối hợp với Ngân hàng chính sách xã hội – Chi nhánh TP Hà Nội triển khai cho các nhà đầu tư, người dân vay vốn với lãi suất ưu đãi theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP; huy động tối đa nguồn lực xã hội để xã hội hóa phát triển NƠXH, giảm gánh nặng cho ngân sách (do nguồn vốn đầu tư lớn).

TP Hà Nội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ nghiên cứu ban hành nhiều chính sách ưu đãi hơn nữa thu hút các nhà đầu tư tham gia, giảm gánh nặng cho ngân sách để đẩy mạnh phát triển NƠXH cho thuê, cho thuê mua… nhất là nhà ở cho công nhân, sinh viên; nghiên cứu xây dựng cơ chế chính sách đầu tư ưu đãi đặc thù theo mô hình đối tác công – tư (PPP), đồng thời tạo cơ chế hỗ trợ đầu tư từ Trung ương và nguồn vốn của thành phố để phát triển NƠXH.

Về giải pháp công nghệ xây dựng NƠXH, Hà Nội nghiên cứu giải pháp công nghệ thi công, vật liệu xây dựng (gạch không nung, các cấu kiện bê tông đúc sẵn…) để đẩy nhanh tiến độ dự án, giảm suất đầu tư nhằm giảm giá thành phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp; tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy định hiện hành về khoa học công nghệ môi trường (công nghệ xanh) và sử dụng năng lượng tiết kiệm, hiệu quả…

Ngọc Hà