Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về tình hình tranh chấp, khiếu nại giữa người mua nhà với chủ đầu tư tại các dự án BĐS. Nêu rõ nguyên nhân và đưa ra giải pháp khắc phục tình trạng này.

Xung đột giữa cư dân với chủ đầu tư

Tình trạng tranh chấp

Báo cáo của Bộ Xây dựng nêu rõ, tổng hợp báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ Xây dựng cho thấy, có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án, còn lại 107 dự án có tranh chấp, khiếu nại về thu hồi đất, bồi thường GPMB…

Các nội dung cụ thể về tranh chấp, khiếu nại gồm: Tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng; tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành; tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình; tranh chấp liên quan đến tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ; tranh chấp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; một số tranh chấp khác trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành…

Trong các loại tranh chấp thì tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê…) là tranh chấp gay gắt nhất, với 40/108 dự án, chiếm khoảng 37%. Điển hình tại Hà Nội là chung cư 229 Phố Vọng, cụm chung cư N05 Trung Hòa, Hồ Gươm Plaza, Hemisco…; tại TP.HCM là chung cư 12 Võ Văn Kiệt, chung cư Docklands 99 Nguyễn Thị Thập, cao ốc căn hộ và văn phòng Thanh Yến, chung cư Tân Tạo 1…). Tiếp theo là tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, do chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị, với 39/108 dự án, chiếm khoảng 36%. Tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình cũng khá bức xúc khi có đến 13/108 dự án chủ đầu tư chưa nghiệm thu hoàn thành công trình, chưa nghiệm thu hệ thống PCCC đã bàn giao cho khách hàng sử dụng…

Nguyên nhân

Qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, việc xảy ra các khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân là do các nguyên nhân sau:

Một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như: cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng… chưa đủ rõ. Quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý. Đồng thời, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, pháp luật về PCCC và các pháp luật khác có liên quan… Trong đó có một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình; không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư theo quy định.

Mặt khác, người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, trong đó đặc biệt là các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao…

Bên cạnh đó, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; các hành vi vi phạm trong quản lý, vận hành nhà chung cư chưa được phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời; trong khi đó công tác kiểm tra, thanh tra, xử lý các sai phạm chưa được coi trọng…

Ngoài ra, vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý…

Giải pháp

Trước tình hình diễn biến phức tạp của các khiếu kiện, tranh chấp, Bộ Xây dựng đề xuất, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ về việc chủ trì phối hợp với các bộ, ngành liên quan tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật đồng thời đôn đốc, kiểm tra, thanh tra các trường hợp vi phạm…

Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư. Sửa đổi, bổ sung chế tài xử phạt nghiêm khắc hơn đối với các hành vi vi phạm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư. Sau nghiên cứu, ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà chung cư theo thẩm quyền và đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS, pháp luật về PCCC. Đồng thời, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn chính quyền các địa phương, các tổ chức, cá nhân tổ chức triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm theo thẩm quyền.

Huy Lê